貴陽樓市新政主要包括針對商業(yè)、辦公用房的多重刺激政策，包括買房落戶、買房送車號等；刺激動遷戶到商品房市場購房以及針對商業(yè)及首套住宅的購房落戶政策。業(yè)內(nèi)人士認為，貴陽新政的重點在于拉動樓市的購買需求，而非刺激房價上升。貴陽地方人士普遍預測執(zhí)行的可能性大于叫停。據(jù)測算，如果政策執(zhí)行到位，貴陽部分樓盤商品房成交量會有15%至20%的增長。
⊙記者 于兵兵 朱楠 ○編輯 阮奇
貴陽樓市出新政了！一時間，貴陽這個西部二線城市的代表，成了樓市新的焦點。
根據(jù)貴陽市公布的《關(guān)于加快棚戶區(qū)城中村改造和保障性安居工程項目建設的若干措施》，外地人不僅可以在貴陽購房，還可以拿到當?shù)貞艏⑾硎芡鹊尼t(yī)療、教育機會。
表面上看，對于一個已經(jīng)被列入限購城市的二線城市，出臺類似政策，貌似有觸碰限購紅線之嫌。不過，根據(jù)記者的深入調(diào)查，貴陽樓市新政目前未有叫停跡象，相反更有可能得到切實地貫徹。一個根本的問題是貴陽新政沒有觸碰限購紅線。有專家也表示，貴陽新政重點在于拉動樓市需求，而非刺激房價上升。
“如果政策執(zhí)行到位，貴陽部分樓盤商品房成交量會有15%至20%的增長。”一位貴陽當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)高層告訴記者。
事實：
貴陽樓市去化周期較短
“貴陽新政應該放在貴州整體經(jīng)濟戰(zhàn)略布局上來看，包括引進人才和勞動力，建設人口千萬級城市的大目標，而不僅僅是針對房地產(chǎn)市場，更談不上救市。”一位貴陽市房地產(chǎn)界人士稱。
對于貴陽救市的質(zhì)疑，源自一直以來的供給虛高。有媒體報道稱，2005年前后，建筑面積達到20萬平方米的樓盤，在貴陽已經(jīng)可以稱為大盤。而今天，總建筑面積超過100萬平方米、占地幾千畝的大盤在貴陽比比皆是。其中花果園總建筑規(guī)模超過1800萬平方米，堪稱中國第一大盤。僅此一個樓盤，規(guī)劃居住的人口高達50萬人，超過貴陽城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。
另外，中天城投旗下的未來方舟，以及中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城 （論壇）、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等10余個體量超過100萬平方米的超級大盤，總建筑面積接近4500萬平方米，規(guī)劃居住人口預計約110萬人。
一個可以對比的數(shù)據(jù)是，貴陽市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住城鎮(zhèn)人口不足300萬人。這種大盤扎堆且與地方人口總量不匹配的情況，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，是貴陽樓市泡沫的體現(xiàn)。更是地方政府急于出臺新政以挽救快速消化商品房存量的根本原因。甚至有專家稱，貴陽將成為繼鄂爾多斯之后，第二個樓市泡沫破滅的地方。
不過，這種觀點在貴陽當?shù)貐s并不被認可。“這些說法其實是外界對貴陽市場不了解。”一位貴陽市房地產(chǎn)界人士表示，“貴陽的高原地形特征決定了其房地產(chǎn)開發(fā)周期較其他平原地區(qū)長很多，一般一個房地產(chǎn)項目從動拆遷到平整土地到建設銷售和交房，要四到五年的時間。”也就是說，目前市場上看到的巨大體量的土地儲備并不會一兩年內(nèi)集中釋放。
貴陽截至今年8月份的住宅可售存量為612萬平方米，月均去化量為66萬平方米，平均去化周期不足10個月。
說貴陽樓市泡沫巨大可能有些夸大，但貴陽市場確實出現(xiàn)了開發(fā)商前期囤地較多，后期拿地乏力的情況。中原地產(chǎn)報告稱，貴陽上半年土地成交28宗，成交金額41.14億元。到9月，貴陽單月只成交2幅地塊，成交金額不足2000萬元。而去年全年，貴陽成交土地88塊，成交金額超過130億元。貴陽樓市的低迷同樣牽連到當?shù)亟?jīng)濟增長。有媒體報道稱，在7月份的貴陽上半年經(jīng)濟會議上，市委書記李軍透露，與年初目標相比，貴陽GDP比17%的預期速度下滑了1.2個百分點。“下半年必須增長18.1%，才能確保全年的17%。”
在此情況下，貴陽市政府出臺新政對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和整體地方經(jīng)濟的影響，可謂深遠而直接。
“和蕪湖等之前出臺新政的城市相比，貴陽這些的政策顯然更成體系，更有效果。可以說，為了拉動成交，貴陽把能想到的政策全用上了。”一位了解貴陽市場的房地產(chǎn)界人士稱。
仔細查看新政可以發(fā)現(xiàn)，除了購房辦戶口外，貴陽新政確實更成體系，包括買房落戶、商業(yè)貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款優(yōu)惠、交易稅費，甚至買房送車牌號。刺激政策主要針對的是城中村改造的動遷戶、首套房購買者以及商業(yè)地產(chǎn)市場，而地方政府的托市無疑會增強市場的購買信心。“雖然沒有直接觸碰到限購的政策紅線，但貴陽的樓市新政無疑動用了所有能動用的刺激手段，來促進樓市成交量的上市，力度之大、手段之全，超過之前很多城市的樓市微調(diào)，對當?shù)貥鞘杏绊懖蝗菪∮U。”有當?shù)貥I(yè)內(nèi)分析人士表示。
關(guān)鍵： 三大政策催生購房需求
“貴陽新政重點在于拉動樓市的購買需求，而非刺激房價上升。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，貴陽新政有三個關(guān)鍵的政策點。
首先，是針對商業(yè)、辦公用房的多重刺激政策，包括買房落戶、買房送車號等。記者從貴陽當?shù)亓私獾?，隨著貴陽市政府從老城區(qū)搬遷至金陽新區(qū)，貴陽與蕪湖、合肥等一些二三線城市一樣，經(jīng)歷了一輪新區(qū)大開發(fā)等房地產(chǎn)開發(fā)高潮。以政治經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移為炒作熱點，新區(qū)土地大量出讓，由此帶來新建商品房集中開發(fā)、銷售，其中包括為數(shù)不少的商業(yè)地產(chǎn)項目。隨著調(diào)控政策的持續(xù)作用，這些曾經(jīng)大力開發(fā)、樓盤云集的城市新區(qū)成為樓盤滯銷的重災區(qū)。尤其是商業(yè)用房，據(jù)記者了解，目前僅金陽新區(qū)在售項目就包括綠地聯(lián)成國際、金元國際新城、世紀城 （論壇） （論壇）、大唐東原財富廣場、正匯國際、待售的也有摩根中心 （論壇）、騰祥邁德國際廣場等，競爭十分激烈。而對于政府和開發(fā)商來說，刺激商業(yè)地產(chǎn)市場的購買力，既不用承擔政策風險，又同樣能夠帶動市場投資氛圍、回籠資金。
其次，貴陽新政刺激動遷戶到商品房市場購房。貴陽此番出臺新政，原本就以“推進棚戶區(qū)城中村改造”為名，并對改造中涉及的動遷戶在購房時給予貸款利率的下浮優(yōu)惠。有上海地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士表示，按上海市場經(jīng)驗，凡大舉進行棚戶區(qū)改造的時間段，總會催生大量住房剛性需求，這部分需求除了通過保障房滿足外，也有一部分將被釋放到商品房市場，將直接拉動樓市的購買需求。
事實上，今年以來，包括貴陽、天津、西寧、合肥、深圳等地紛紛加速對城市棚戶區(qū)的改造，有些城市專門為此下發(fā)文件，并給參與房企稅收、行政性收費、招拍掛政策等多方面優(yōu)惠。“從這幾年實踐來看，推進各類棚戶區(qū)改造，既能改善民生，又是擴大內(nèi)需的一項重要舉措。”住建部有關(guān)負責人表示，棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動消費，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。
第三，市場關(guān)注最多的政策點，就是貴陽新政中針對商業(yè)及首套住宅的購房落戶政策。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，作為貴州唯一的中心城市，貴陽對本省其他城市的吸引力巨大，但現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策導致不少外地需求難以進入，難以激活市場，因此才會出首次購房后可享本市戶籍待遇的政策。
判斷： 地方房企稱叫停可能性不大
如此全面的樓市助推新政究竟會否被叫停呢？從去年的佛山擬放松限購的政策“一日游”，到安徽蕪湖的買房發(fā)補貼、廣東中山悄然提限價等，可以看出，在中央樓市調(diào)控高壓政策之下，飽受財政壓力的地方政府一直在試探中央政府的限購決心。在8月剛剛完成國務院督查后，各地都在收緊調(diào)控政策，貴陽的此番出臺樓市新政，令其成為市場的焦點。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，國務院督查組8月調(diào)查后曾明確指出，個別地方存在通過放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭，需要“特別關(guān)注”。相關(guān)部門也在近期陸續(xù)表態(tài)，強調(diào)堅持樓市調(diào)控的政策思路。雖然未來的樓市調(diào)控政策，加碼和松動的可能性都不大，將以維持現(xiàn)有政策力度為主，但由于貴陽微調(diào)政策尺度較大，在媒體大量關(guān)注后是否會受到相關(guān)部門干預，仍要拭目以待。
不過，貴陽地方人士普遍預測執(zhí)行的可能性大于叫停。
一個根本的問題是貴陽新政是否觸碰了限購紅線。據(jù)上證報調(diào)查，貴陽此前確實被列入限購城市范圍，但限購區(qū)域只有貴陽市中心很小一部分，僅涉及幾個高檔樓盤。而前述重量級大盤，其實多處非限購區(qū)域，即貴陽兩大新區(qū)。在非限購地區(qū)，購房落戶沒有任何問題，也不涉及落戶后可買幾套房子的問題。
即便是貴陽限購區(qū)域，據(jù)記者了解，此前非本地居民與本地居民一樣只能限購一套住房。新政出臺后，僅代表購房者可以多一個戶籍待遇，且入戶后同樣執(zhí)行限購政策。不直接與限購相違背。
另外，貴陽購房入戶的政策其實早已有之。只是在醫(yī)療與教育資源不放開共享的情況下，很多外地購房者對入戶興趣不大。“畢竟全貴州最好的醫(yī)院和教育資源都集中在貴陽，這次貴陽承諾新入戶者享受同等醫(yī)療和教育待遇，對刺激貴州地區(qū)消費者入貴陽購房無疑會有很大的推動作用。從目前花果園等典型大盤來看，確實有60%至70%的購房者來自外地。”中天城投董秘林俊介紹。在他看來，貴陽新政的核心意義是通過系統(tǒng)而完備的配套政策，實現(xiàn)吸引人才和勞動力，打造貴陽千萬人口大市的目標。
從上述分析來看，貴陽這次確有可能繞開調(diào)控限制，走出一條地方拉動房地產(chǎn)內(nèi)需的可行性道路。
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