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中國樓市迷局
經(jīng)濟下行加上社會融資成本上升，使承受巨壓的房地產(chǎn)業(yè)步履蹣跚，中國的房地產(chǎn)市場正在步入調(diào)整期。近期，不少二三線城市房價大幅下跌，并且進一步渲染了一線樓市的市場觀望情緒。“中國房地產(chǎn)拐點到來”的說法已然不足為怪。
證監(jiān)會再發(fā)32家IPO預(yù)披露名單，消息稱發(fā)行程序最快下周展開。
走在十字路口上的中國房地產(chǎn)，將何去何從？房地產(chǎn)市場的下行壓力是否意味著樓市即將崩盤？具有較長上下游產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)業(yè)，又該如何應(yīng)對？
“短期崩盤論”不成立
上海易居房地產(chǎn)研究院的全國房企資金狀況報告顯示，2014年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源實現(xiàn)28731億元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個百分點。相比2013年全年，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7個百分點、66.7個百分點、11.7個百分點和30.8個百分點。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長王玉清向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)拐點，突出表現(xiàn)是今年一季度房地產(chǎn)銷售量、銷售額都有所下降，并且房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地的規(guī)模和樓盤的新開工量呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。
王玉清補充道，房價下行屬于正?，F(xiàn)象，因為房地產(chǎn)市場具有一定的發(fā)展周期，樓市不可能永遠在上漲或永遠在下降。即使房價現(xiàn)在已經(jīng)到了下降拐點，但并不意味著行業(yè)風(fēng)險就已到來。
從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，房地產(chǎn)目前的下行趨勢要分城市區(qū)別對待，像北京、上海、廣州這樣的一線城市，目前的階段性下行是小幅震蕩，處在正常的波動線上。從全國房地產(chǎn)400電話的電控來看，消費者對樓市的關(guān)注并沒有減弱。目前的成交量在下降說明市場在觀望，觀望就意味著有需求，有供應(yīng)、有需求市場就不會冷下去，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師王遠志向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。
而二三線城市的房價風(fēng)險需要引起供應(yīng)商的足夠重視，王遠志進一步表示，有些城市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量很大，比如像秦皇島、北戴河，這些區(qū)域的庫存要比目前看到的大很多。一些南方城市的房地產(chǎn)問題則不是存量因素造成，如溫州，區(qū)域內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟的原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資熱情退潮。
分類調(diào)控成主旋律
4月29日，中國社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.11（2014）》。藍皮書指出，預(yù)計2014年各城市之間、地區(qū)之間市場分化加劇，分城施策、分類施策趨勢明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。
與以往調(diào)控思路不同的是，新一屆政府并沒有出臺房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，3月5日的政府工作報告稱，要“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”政府工作報告中未提房價而僅提“分類調(diào)控”，這也是近10年來政府工作報告首次未強調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”工作的重要性?？梢?，分類調(diào)控將成為未來一段時間房地產(chǎn)市場的主旋律。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞認(rèn)為這種做法很有必要，他告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，分類指導(dǎo)的原則是各個區(qū)域、地方制定調(diào)控政策要結(jié)合自身的實際情況，并充分享有發(fā)言權(quán)。中國是一個大國，分層次管理應(yīng)該是管理體制的正常權(quán)利結(jié)構(gòu)，既然房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，那把房地產(chǎn)市場交給地方政府來管理則是順理成章。
全國600多個城市、2000多個縣城，靠中央去分類指導(dǎo)是不切合實際的，中央應(yīng)該把精力放在全局性、戰(zhàn)略性的問題上。
“房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異性日益顯現(xiàn)，行業(yè)趨冷也是客觀事實，相比于政府此前實施的限購、限貸、限價、限買、限賣為主的調(diào)控政策，如果現(xiàn)在采取救市、松綁等手段扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的頹勢，其實質(zhì)都是用行政手段扭曲市場正常的供求關(guān)系，不符合房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的整體趨勢，中央一定要把權(quán)力下放到地方政府。”牛鳳瑞強調(diào)。
對于如何進行分類調(diào)控，王遠志提出了自己的看法。他認(rèn)為，首先需要對政府如何看待區(qū)域市場做一個了解，如鄂爾多斯(行情,問診)，如果政府在鬼城出現(xiàn)之前不認(rèn)為市場有風(fēng)險的話，那政府就不會有防備性動作，如果政府對風(fēng)險有充分預(yù)計和準(zhǔn)備，那么整個城市承受的后果就沒有那么嚴(yán)重。
在分類調(diào)控這個名詞出來之后，政府層面首先要做的是對自己城市所處的房地產(chǎn)狀況做一個綜合的宏觀評估。評定之后，要根據(jù)市場情況做政策上的調(diào)整，比如限購、松綁等。
市場需要穩(wěn)健調(diào)整
在五一小長假結(jié)束不久，各種樓市不振的報道屢見不鮮，大多報道采用了扎眼的標(biāo)題，如“某城市成交總量同比下跌近八成”、“某城市成交創(chuàng)7年來新低”、“某城樓市一片慘淡”等。
不禁要問，三天的成交量真能反映整個市場的真實狀況嗎？三天的成交數(shù)據(jù)真能涵蓋市場的所有信息嗎？這在一定程度上反映了信息傳遞和正向引導(dǎo)的缺失。
其實，房地產(chǎn)市場沒有我們想象中那么凄慘。王玉清指出，商品房在整個房地產(chǎn)市場中占有相當(dāng)比例，商品房投資和建設(shè)用地減少會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但是政府每年積極推進幾百萬套保障房的建設(shè)，這會為上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供新需求，帶動上游的建材、水泥、鋼鐵等行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈末端的裝飾裝修等行業(yè)發(fā)展，保障房市場對整個產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動依然較大。
“在政策層面，政府需要做到調(diào)控政策的平穩(wěn)，比如不能有顛覆性的調(diào)控政策出臺，對于市場和購房者而言，穩(wěn)定要壓倒一切。”王遠志說。
從第一季度央行對房地產(chǎn)的開發(fā)貸控制來看，同比、環(huán)比數(shù)據(jù)并不樂觀。如果能在宏觀經(jīng)濟或者金融體系上釋放一個銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸、個貸，并沒有媒體、社會所夸大的十分緊張的信號，這對整個市場而言也是利好消息。王遠志表示，這幾個層面信息的正向引導(dǎo)對市場的穩(wěn)定發(fā)展很有幫助。
“要化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，最關(guān)鍵的是產(chǎn)業(yè)要跟上。”王玉清強調(diào)，有可靠的產(chǎn)業(yè)作為支撐，才會有龐大的就業(yè)人口，有就業(yè)人口才會有居住需求，才會實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，沒有產(chǎn)業(yè)就會有風(fēng)險，哪個城市沒有產(chǎn)業(yè)就容易成為空城。
與此同時，要根據(jù)國家總體的產(chǎn)業(yè)布局來布局產(chǎn)業(yè)，例如正在打造的京津冀城市圈，有一些區(qū)域內(nèi)發(fā)展較為成熟的產(chǎn)業(yè)必然要轉(zhuǎn)移，比如動批、某些器具城、某些燈具城都要往外轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的目標(biāo)地區(qū)會逐漸匯聚成一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集群，形成一種生態(tài)人口、服務(wù)人口的新群體，這樣新的居住需要也在隨之慢慢累積。王玉清表示。
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的正向引導(dǎo)關(guān)鍵是要移對了，不論是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)還是外來產(chǎn)業(yè)，都應(yīng)該成為支撐房地產(chǎn)、支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展的支柱。
進入到商品房時代后，房地產(chǎn)市場漸漸偏離市場軌道，越來越偏重于調(diào)控或者行政干預(yù)，這種調(diào)控在一定程度上陷入了“北京感冒、全國吃藥”的誤區(qū)，沒有對市場進行分類和甄別、一刀切地進行限購或者松綁便不會取得預(yù)期效果。
因此，在限購方面，首先要承認(rèn)差異化，王遠志認(rèn)為，不同城市限購政策存在的意義、存在的價值、發(fā)揮的作用都不太一樣，像北京這樣的一線城市在短期內(nèi)不會取消限購政策，但有些城市的條件會漸漸放寬、甚至是取消，這是一個趨勢。
“限購這樣的行政干預(yù)政策一定是短期政策，它的最終歸宿就像牙齒矯正器一樣，一旦牙齒矯正了，就沒有繼續(xù)存在的價值了。如何判斷政策是否有必要繼續(xù)存在，不同城市可能會給出不同的答案，即便是同為二三線城市也會有所差異。限購一定會在一個歷史時間點上選擇退出，或者以一定的形式淡出人們的視線，讓房地產(chǎn)徹底回歸市場。”王遠志說。
東方華美北京辦公裝修轉(zhuǎn)自《 中國產(chǎn)經(jīng)新聞報》
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